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      拆遷講堂

      企業拆遷補償范圍

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        大家好我是北京昌運律師事務所荊方捷,今天我們來了解一下企業拆遷補償的范圍有哪些。我們知道,如果居民自己的房屋被政府拆遷的,政府是需要給予一定的補償款的。同樣地,企業遇到拆遷情況的,也是可以索要補償款的。那么,依據法律企業拆遷補償是怎樣的呢?

        根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,企業拆遷的補償范圍包括:房產、建筑物及土地的補償;設備、設施的補償;停產、停業損失;人員遣散安置等補償費用;搬遷獎勵費用及其他費用共五項內容。

        下面我們來具體了解一下每項補償的具體內容。

        1、房產、建筑物補償的企業的經營性用房主要有工業廠房和倉庫,也有部分住宅和辦公房,具體的補償面積以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準,因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的,可經實際丈量確定。企業房屋及建筑物價值評估應當考慮被征收房屋及建筑物的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等。而且企業拆遷也涉及到房產的所有權問題,企業拆遷的補償對象只能是房屋的產權人,如果企業是承租人的話,那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權獲得補償。

        2、在企業拆遷時土地的補償問題會涉及到土地的性質即國有土地與集體土地的問題,《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有土地上企業的拆遷土地補償這一塊沒有明確的規定,全國各地方拆遷時土地的補償,往往與房屋、建筑物補償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償;集體土地上企業的拆遷一般按評估價格補償,如果企業為承租人的話,就會涉及到與土地使用權人誰有權獲得土地補償的問題,補償的依據以證書或租賃合同為準。

        就設備、設施的補償而言包括不可移動設備的損失補償。對其補償的標準應按照設備使用年限進行折舊或重置市場價格計算,對所有權人進行補償。以及可移動設備的搬遷費、安裝費的補償。具體補償標準按照當地搬遷費標準或實際發生額計算,主要包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等,安裝調試費還應當由設備供應商出具報價和證明等。

        對于停產、停業損失,《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定 對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。由于各地的情況不一樣,這部分的補償也有很大的差別,但是在地域相同的情況下,停產停業損失也有可能不同,停產停業損失包括哪些、如何計算,都是律師可以爭取的,彈性比較大,是企業拆遷過程中很重要的一部分補償。停產停業損失補償既包括實際損失補償,也包括預期利潤損失補償。實際損失補償主要有原材料、半成品等物品的損失,以及訂單違約損失補償。訂單損失應當出具正式法律文書證明,以判決書的形式確定解約損失證明效力最高,被拆遷企業不能隨便與客戶約定中止訂單的賠償協議,否則拆遷人或征收人不予認可。預期損失主要指根據往年的情況,企業可期待的利潤,被拆遷企業應當證明投資數額和近幾年平均合理利潤,以證明合理的投資收益回報,結合剩余經營期限,計算預期的利潤損失。

        人員遣散安置等補償費用是針對員工的這部分補償,法律也沒有具體的規定,有的地方制定了相應的規定,但有一些地方沒有具體的規定。這些都是律師可以進行爭取的,如果企業進行搬遷的,一般來說需要支付停工期間的工資和社保費;對于停止經營的,需要依據《勞動合同法》的有關規定,支付解除勞動合同的經濟補償金等費用。

        最后是搬遷獎勵費用及其他費用,在拆遷的過程中,拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議,讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據拆遷實際的情況確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商進行確定。其他損失如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗證費,廣告投入后尚未回收成本的損失。

        《國有土地上房屋征收與補償條例》是企業拆遷補償的主要法律依據,企業拆遷補償費用,包括搬遷獎勵費用及其他費用、人員遣散安置等補償費用等。

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